ทำไมผังเมืองในญี่ปุ่นมักเป็นตารางสี่เหลี่ยม?

หลาย ๆ เมืองในญี่ปุ่นมักมีผังเมืองเป็นแบบกริดที่มีลักษณะเป็นตารางสี่เหลี่ยม ไม่ว่าจะเป็นเมืองหลวงอย่างโตเกียว หรือเมืองใหญ่ ๆ เมืองอื่นเช่นนาโกย่า โอซาก้า ซัปโปโร

ผังเมืองบริเวณสถานีโตเกียว ที่มา: Google Maps

หันกลับมามองผังเมืองกรุงเทพฯ แล้วหลายคนก็แอบถอนหายใจ แต่เมืองที่มีประวัติศาสตร์ยาวนานนั้นอยู่ ๆ ก็ไม่ได้เกิดมาหน้าตาสี่เหลี่ยมกันหรอก ภาพด้านล่างเปรียบเทียบให้เห็นลักษณะแปลงที่ดินและถนนของย่าน ๆ หนึ่งในโตเกียว

ลักษณะเมืองโตเกียว ก่อนและหลังการจัดรูปที่ดิน ที่มา: Yanase 2013.

จะเห็นได้ว่าในภาพด้านซ้าย แปลงที่ดินก็เป็นสี่เหลี่ยมบ้าง ไม่เป็นรูปทรงเรขาคณิตบ้าง ส่วนถนนก็ลัดเลาะไปตามแปลงที่ดินเล็ก ๆ เหล่านั้น แต่ในภาพด้านขวา อยู่ ๆ แปลงที่ดินก็เรียงกันเป็นระเบียบ มีถนนตัดผ่าน ถ้าคิดให้ดี อยู๋ ๆ มีถนนเกิดขึ้นก็แปลว่าแปลงที่ดินของใครหลาย ๆ คนต้องเล็กลง แล้วเจ้าของที่ดินยอมได้อย่างไร? เค้าใช้กลไกอะไรถึงทำให้เกิดขึ้นได้?

มาตรการนี้เรียกว่าการจัดรูปที่ดิน (land readjustment) ปรากฎขึ้นครั้งแรกในกฎหมายผังเมืองฉบับเก่าในปี ค.ศ. 19191 ซึ่งเป็นพื้นฐานของกฎหมายจัดรูปที่ดินในปี ค.ศ. 1954 ว่ากันว่า 1 ใน 3 ของพื้นที่เมืองทั้งหมดในประเทศญี่ปุ่นได้รับการจัดรูปที่ดิน2

การจัดรูปที่ดิน คือ การนำที่ดินหลาย ๆ แปลงมาวางผังจัดรูปแปลงที่ดินใหม่ให้มีระเบียบ จัดให้มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคให้เข้าถึงทุกแปลง โดยความร่วมมือระหว่างเอกชนด้วยกันเอง หรือเอกชนกับรัฐ

อธิบายง่าย ๆ ก็คือการนำแปลงที่ดินของเจ้าของที่ดินเดิมมารวมกัน วางแผนสร้างถนน สาธารณูปโภคเข้าไปในพื้นที่ แล้วแบ่งแปลงใหม่ ถึงแม้แปลงที่ดินที่แบ่งใหม่จะมีขนาดเล็กลงกว่าเดิม แต่ก็ยอมรับได้บนเหตุผลที่ว่า เมื่อมีถนนเข้าไปในพื้นที่แล้วราคาที่ดินจะสูงขึ้น เพราะฉะนั้นขนาดแปลงที่ดินเล็กลงแต่มูลค่าที่ดินใกล้เคียงเดิม

ตัวอย่างก่อนและหลังการจัดรูปที่ดิน หลังจัดรูปที่ดิน แปลงที่ดินมีลักษณะเป็นสี่เหลี่ยม มีถนนตัดผ่าน สังเกตว่าเจ้าของแปลงที่ดินสีชมพูยังคงมีกรรมสิทธิ์ที่ดินหลังจัดรูป แม้ที่ดินเดิมจะกลายเป็นถนนไปหมดแล้วก็ตาม

การจัดรูปที่ดินต่างจากการเวนคืนหรือการที่เอกชนเพียงรายเดียวซื้อที่ดินทั้งหมดแล้วทำการพัฒนา เนื่องจากเจ้าของที่ดินทุกแปลงยังคงมีกรรมสิทธิ์ที่ดินในบริเวณนั้น ไม่ได้ต้องถูกไล่ที่ไปไหนไกล ๆ

สำหรับในประเทศไทย ได้มีการออกพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ขึ้นในปี พ.ศ. 2547 มีตัวอย่างที่ได้จัดทำแล้วเช่นโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสวนหลวง ร.9

การจัดรูปที่ดินเป็นเครื่องมือที่สำคัญในการพัฒนาที่ดิน รวมทั้งยังเป็นเครื่องมือด้านการเงินในการเก็บคืนมูลค่าที่ดินสู่สังคมตามหลักการผู้ได้รับผลประโยชน์เป็นผู้จ่าย (Beneficiary-pays principle) เนื่องจากรัฐไม่ต้องเสียเงินเวนคืนหรือเสียเงินสร้างถนนเพียงฝ่ายเดียว แต่เจ้าของที่ดินต้องแบ่งที่ดินให้กับส่วนกลางนำไปสร้างถนนและสาธารณูปโภค เพื่อแลกกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง

เอกสารอ้างอิง

  1. Yanase, N., Yamamoto, Y. and Dohgaki, E. (n.d.). 土地区画整理による都市的土地利用の転換に関する制度的・技術的課題について. Retrieved from http://www2.ashitech.ac.jp/civil/yanase/study/2016002.pdf
  2. Yanase, N. (2013). Replotting disposition system and registration for land readjustment. Retrieved from http://www2.ashitech.ac.jp/civil/yanase/lr-system/Replottind%20Disposition%20&%20Registration.pdf
  3. Sorensen, A. (2007). Consensus, persuasion, and opposition: organizing land readjustment in Japan. Retrieved from http://www.utsc.utoronto.ca/~sorensen/Publications_files/AnalyzingLandReadjustmentCh4.PDF
  4. อภิวัฒน์ รัตนวราหะ. (2558). เศรษฐกิจที่ดินของประเทศไทย. กรุงเทพฯ: โรงพิมพ์และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
  5. สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร.  โครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสวนหลวง ร.9. Retrieved from http://www.heartandmindapparel.com/city/index.php?lang=thai#home

2 Comments on ทำไมผังเมืองในญี่ปุ่นมักเป็นตารางสี่เหลี่ยม?

  1. การจัดรูปที่ดิน ก็คือความพยายามแก้ไขให้แปลงที่ดินที่จัดแบ่งอย่างไม่เป็นระเบียบ ให้เป็นระบบ Grid นั่นเอง ญี่ปุ่นเริ่มทำครั้งแรก เมื่อ 2462 ของไทยเพิ่งเริ่มเมื่อ 2547 ซึ่งบ้านเมือง fully developed แล้ว จึงแก้ไขได้ยาก เมื่อเทียบกับสิ่งที่เกิดขึ้นแล้ว

  2. การจัดรูปที่ดิน แท้ที่จริงก็คือ การพยายามแก้ไขการแบ่งแปลงที่ดินที่ไม่เป็นระเบียบ ให้เป็นระบบ Grid แบบตารางนั่นเอง ญี่ปุ่นเริ่มต้นเมื่อ 2462 ในขณะที่ไทยเริ่มเมื่อปี 2547 (จริง ๆ อาจจะเร็วกว่านั้น หากนับการปฏิรูปที่ดิน เพื่อการเกษตรกรรม 2517 ด้วย แต่ก็ยังห่างกันหลายสิบปีอยู่ดี) ซึ่งถูกพัฒนาอย่างเต็มที่แล้ว (fully developed) จึงยากแก่การแก้ไขสิ่งที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

Leave a Reply

Your email address will not be published.


*