ทำไมผังเมืองในญี่ปุ่นมักเป็นตารางสี่เหลี่ยม?

หลาย ๆ เมืองในญี่ปุ่นมักมีผังเมืองเป็นแบบกริดที่มีลักษณะเป็นตารางสี่เหลี่ยม ไม่ว่าจะเป็นเมืองหลวงอย่างโตเกียว หรือเมืองใหญ่ ๆ เมืองอื่นเช่นนาโกย่า โอซาก้า ซัปโปโร

หันกลับมามองผังเมืองกรุงเทพฯ แล้วหลายคนก็แอบถอนหายใจ แต่เมืองที่มีประวัติศาสตร์ยาวนานนั้นอยู่ ๆ ก็ไม่ได้เกิดมาหน้าตาสี่เหลี่ยมกันหรอก ภาพด้านล่างเปรียบเทียบให้เห็นลักษณะแปลงที่ดินและถนนของย่าน ๆ หนึ่งในโตเกียว

จะเห็นได้ว่าในภาพด้านซ้าย แปลงที่ดินก็เป็นสี่เหลี่ยมบ้าง ไม่เป็นรูปทรงเรขาคณิตบ้าง ส่วนถนนก็ลัดเลาะไปตามแปลงที่ดินเล็ก ๆ เหล่านั้น แต่ในภาพด้านขวา อยู่ ๆ แปลงที่ดินก็เรียงกันเป็นระเบียบ มีถนนตัดผ่าน ถ้าคิดให้ดี อยู๋ ๆ มีถนนเกิดขึ้นก็แปลว่าแปลงที่ดินของใครหลาย ๆ คนต้องเล็กลง แล้วเจ้าของที่ดินยอมได้อย่างไร? เค้าใช้กลไกอะไรถึงทำให้เกิดขึ้นได้?

มาตรการนี้เรียกว่าการจัดรูปที่ดิน (land readjustment) ปรากฎขึ้นครั้งแรกในกฎหมายผังเมืองฉบับเก่าในปี ค.ศ. 1919¹ ซึ่งเป็นพื้นฐานของกฎหมายจัดรูปที่ดินในปี ค.ศ. 1954 ว่ากันว่า 1 ใน 3 ของพื้นที่เมืองทั้งหมดในประเทศญี่ปุ่นได้รับการจัดรูปที่ดิน²

การจัดรูปที่ดิน คือ การนำที่ดินหลาย ๆ แปลงมาวางผังจัดรูปแปลงที่ดินใหม่ให้มีระเบียบ จัดให้มีโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคให้เข้าถึงทุกแปลง โดยความร่วมมือระหว่างเอกชนด้วยกันเอง หรือเอกชนกับรัฐ

อธิบายง่าย ๆ ก็คือการนำแปลงที่ดินของเจ้าของที่ดินเดิมมารวมกัน วางแผนสร้างถนน สาธารณูปโภคเข้าไปในพื้นที่ แล้วแบ่งแปลงใหม่ ถึงแม้แปลงที่ดินที่แบ่งใหม่จะมีขนาดเล็กลงกว่าเดิม แต่ก็ยอมรับได้บนเหตุผลที่ว่า เมื่อมีถนนเข้าไปในพื้นที่แล้วราคาที่ดินจะสูงขึ้น เพราะฉะนั้นขนาดแปลงที่ดินเล็กลงแต่มูลค่าที่ดินใกล้เคียงเดิม

การจัดรูปที่ดินต่างจากการเวนคืนหรือการที่เอกชนเพียงรายเดียวซื้อที่ดินทั้งหมดแล้วทำการพัฒนา เนื่องจากเจ้าของที่ดินทุกแปลงยังคงมีกรรมสิทธิ์ที่ดินในบริเวณนั้น ไม่ได้ต้องถูกไล่ที่ไปไหนไกล ๆ

สำหรับในประเทศไทย ได้มีการออกพระราชบัญญัติจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่ขึ้นในปี พ.ศ. 2547 มีตัวอย่างที่ได้จัดทำแล้วเช่นโครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสวนหลวง ร.9

การจัดรูปที่ดินเป็นเครื่องมือที่สำคัญในการพัฒนาที่ดิน รวมทั้งยังเป็นเครื่องมือด้านการเงินในการเก็บคืนมูลค่าที่ดินสู่สังคมตามหลักการผู้ได้รับผลประโยชน์เป็นผู้จ่าย (Beneficiary-pays principle) เนื่องจากรัฐไม่ต้องเสียเงินเวนคืนหรือเสียเงินสร้างถนนเพียงฝ่ายเดียว แต่เจ้าของที่ดินต้องแบ่งที่ดินให้กับส่วนกลางนำไปสร้างถนนและสาธารณูปโภค เพื่อแลกกับมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง

เอกสารอ้างอิง

1. Yanase, N., Yamamoto, Y. and Dohgaki, E. (n.d.). 土地区画整理による都市的土地利用の転換に関する制度的・技術的課題について. Retrieved from http://www2.ashitech.ac.jp/civil/yanase/study/2016002.pdf
2. Yanase, N. (2013). Replotting disposition system and registration for land readjustment. Retrieved from http://www2.ashitech.ac.jp/civil/yanase/lr-system/Replottind%20Disposition%20&%20Registration.pdf
3. Sorensen, A. (2007). Consensus, persuasion, and opposition: organizing land readjustment in Japan. Retrieved from http://www.utsc.utoronto.ca/~sorensen/Publications_files/AnalyzingLandReadjustmentCh4.PDF
4. อภิวัฒน์ รัตนวราหะ. (2558). เศรษฐกิจที่ดินของประเทศไทย. กรุงเทพฯ: โรงพิมพ์และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย.
5. สำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร.  โครงการจัดรูปที่ดินเพื่อพัฒนาพื้นที่บริเวณสวนหลวง ร.9. Retrieved from http://www.heartandmindapparel.com/city/index.php?lang=thai#home