ใครได้ใครเสีย: ตอนโชคดีจังมีรถไฟฟ้าผ่านหน้าบ้าน

เห็นข่าวการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายนั้นสายนี้ หลายคนก็อาจคิดอยู่ในใจว่า เมื่อไหร่จะมาถึงหน้าบ้านเราซะทีนะ จะได้มีทางเลือกในการเดินทาง แถมราคาที่ดินแถวบ้านก็จะได้เพิ่มขึ้นด้วย แต่สำหรับคนที่บ้านอยู่ในซอยลึก ๆ ราคาที่ดินก็คงจะไม่เพิ่มซักเท่าไหร่ บางคนก็อาจจะอิจฉาคนที่มีบ้านอยู่ใกล้ ๆ ถนนใหญ่ พลางคิดไปไกลว่าทำไมสมัยก่อนปู่ย่าตายายเราไม่ซื้อที่ดินตรงนั้นแทนนะ

การที่เจ้าของที่ดินจำนวนหนึ่งได้ประโยชน์(ราคาที่ดินตนเองสูงขึ้น)จากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ โดยไม่ต้องลงทุนลงแรงอะไรเลยนั้นแฟร์หรือไม่? ในเมื่อรถไฟฟ้า(ที่ไม่ใช่ทำโดยเอกชน)นั้นใช้เงินภาษีประชาชนสร้าง แล้วทำไมถึงมีคนได้ประโยชน์โดยไม่ต้องทำอะไรเลย ปรากฏการณ์”ลาภลอย”นี้เป็นแค่เรื่องโชคของคนบางกลุ่มโดยที่ทำอะไรไม่ได้เลยจริงหรือ? จะทำอย่างไรกับความไม่เป็นธรรมที่คนไม่ได้ใช้รถไฟฟ้าตรงนั้นแต่กลับต้องจ่ายค่าก่อสร้างผ่านทางเงินภาษี แถมยังมีคนได้ประโยชน์ที่ดินราคาสูงขึ้นไปฟรี ๆ อีกด้วย หรือจะทำอย่างไรกับความไม่เป็นธรรมที่มีคนเข้าถึงข้อมูลและไปซื้อที่ดินล่วงหน้าก่อนคนอื่น ๆ พอโครงสร้างพื้นฐานเสร็จราคาที่ดินก็สูงขึ้น

มูลค่าที่ดินอาจดูเป็นเงินก้อนใหญ่ก้อนเดียว แต่มูลค่าที่ดินนั้นอาจจำแนกตามแหล่งที่ทำให้เกิดมูลค่าเพิ่มส่วนต่าง ๆ ดังภาพด้านล่าง

ตามหลักการความเป็นธรรมแบบผู้ได้รับประโยชน์เป็นผู้จ่าย (Benificiary-pays principle) มูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นจากโครงสร้างพื้นฐานที่ใช้ภาษีประชาชน (สีส้มในภาพ) ควรถูกเก็บกลับคืนไปเป็นของสังคมหรือของผู้ให้บริการ

กลไกที่บังคับให้เจ้าของที่ดินต้องจ่ายคืนส่วนเพิ่มของมูลค่าที่ดินให้กับสังคม ทำได้ในรูปของภาษีหรือค่าธรรมเนียม เช่น ภาษีทรัพย์สินและภาษีที่ดิน (property and land tax) ภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สิน (capital gain tax) การเก็บค่าประเมินพิเศษ (betterment chanrges and special assessments)

ความไม่เป็นธรรมในการกระจายผลประโยชน์ที่เกิดจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐนี้เป็นปัจจัยสำคัญปัจจัยหนึ่งของความเหลื่อมล้ำในสังคมไทย การเก็บคืนมูลค่าส่วนเพิ่มนี้จะทำให้คนที่ถือครองที่ดินโดยไม่พัฒนาเพื่อเก็งกำไรมีต้นทุนสูงขึ้น รวมทั้งเจ้าของที่ดินที่ได้รับประโยชน์ก็ต้องจ่ายคืนมูลค่าส่วนเพิ่มนี้กลับคืนสู่สังคม

เอกสารอ้างอิง

1. อภิวัฒน์ รัตนวราหะ. (2553). มูลค่าที่ดินและการแสวงหาค่าเช่าทางเศรษฐกิจจากโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ: กรณีศึกษาพื้นที่สนามบินสุวรรณภูมิ. บทความอภิปราย 2553-9 ภาควิชาการวางแผนภาคและเมือง คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย. Retreived from http://www.cuurp.org/B_resource/B_data/articles/2553-09%20AR.pdf
2. Suzuki, Hiroaki, Jin Murakami, Yu-Hung Hong, and Beth Tamayose. 2015. Financing Transit-Oriented Development with Land Values: Adapting Land Value Capture in Developing Countries. Urban Development Series. Washington, DC: World Bank. doi:10.1596/978-1-4648-0149-5. License: Creative Commons Attribution CC BY 3.0 IGO